Тел. 8 (495) 215-01-11
Люберцы, ул. Красная, 1 этаж 11
0

Жилая недвижимость в Люберцах: чего ожидать частным инвесторам?


Жилая недвижимость в Люберцах: чего ожидать частным инвесторам?


В последнее время можно наблюдать, что кризис – как минимум, в умах покупателей, – закончился. Рынок жилья заметно оживился и уже можно говорить о каких-то новых обозначившихся тенденциях. О каких именно, нам расскажет Марина Колокольцева, - директор агентства недвижимости «Триумф».


Адрес агентства недвижимости «Триумф»: г. Люберцы, ул. Красная д.1 (11 этаж).
Сайт компании www.triumf.ru телефон горячей линии (495) 215-0-111.

 

Марина Викторовна, поскольку в период кризиса строительство новых объектов существенно сократилось, спрос в данный момент должен значительно превышать предложение. Так ли это?

1.jpgДействительно, число покупателей жилья увеличивается, а продавцов больше не становится. Это, безусловно, сказывается на цене, которая по нашим прогнозам за 2010 год подрастет на 10-12%. Причем дорожать, в первую очередь, будет вторичное жилье.

Почему?

Потому что доверие к нему значительно выше. Совсем недавно все мы имели возможность наблюдать, как в разгар кризиса один за другим «посыпались» застройщики. Люди, вложившиеся в обещанные квартиры, остались ни с чем. Естественно, теперь многие предпочитают решать свой жилищный вопрос посредством стабильного вторичного рынка.

Кроме того, увеличивается количество альтернативных сделок – когда продается одна квартира и в счет полученных денег покупается другая. Если при этом жилье единственное, то новостройку приобрести таким образом почти невозможно. Ведь чтобы сразу переехать в новостройку, дом должен быть построен и принят ГК, в нем должна быть «открыта» регистрация, а квартира отремонтирована. Вот почему активизация альтернативных сделок толкает  показатели вторичного рынка в сторону повышения более стремительно, чем первичного.

Это по количеству сделок. А по стоимости?

Стоимость по-прежнему гораздо ниже докризисной – вторичный рынок на 30-35%, первичный на 35-40%.

Как насчет первичного рынка? Что вообще сейчас происходит с теми людьми, которые приобрели квартиры у застройщиков, не выполнивших свои обязательства?

К сожалению, тут картина совсем не радужная. Множество покупателей, оставшихся без жилья и без права собственности, множество недобросовестных застройщиков, множество дел и претензий, которые рассматриваются сейчас в судах.

3.jpg

Проект «Магазин новостроек» во многом способствовал улучшению ситуации на первичном рынке Люберец. Покупатель приобретает не только новое жилье, но и гарантии, а это для многих необходимое условие инвестирования. Во сколько обходится покупателю страховка такого рода?

В большинстве случаев «Магазин новостроек» оказывает свои услуги покупателю бесплатно. Цены на квартиры у застройщиков и в «Магазине» одинаковы. Добросовестные застройщики заинтересованы в реализации своих квартир через «Магазин новостроек». Ведущие девелоперы заключили агентский  договор, и именно они оплачивают комиссионное вознаграждение «Магазину».
Здесь стоит отметить, что «на полки» «Магазина новостроек» никогда не попадут сомнительные объекты недобросовестных застройщиков. Такие застройщики, как правило, стремятся организовать продажи самостоятельно. Иначе им не удастся реализовать свои хитроумные схемы с двойными продажами и нецелевым использованием поступающих финансовых средств.
«Магазин новостроек» это не только удобный сервис для покупателей и добросовестных застройщиков, но и надежная защита от мошенничества. Наверное, поэтому проект и получил такую популярность.

Можно ли сказать, что недобросовестных застройщиков – большинство?

Не думаю. Достаточно ощутимое количество застройщиков, несмотря на сложные условия, все-таки сдерживают данные ими обязательства. Возможно, не так быстро, как планировалось – часто сроки оформления в собственность задерживаются, нередки случаи, когда строительство на время замораживается, но эти компании действительно стремятся выполнить свои обещания.

Частные инвесторы все же пострадали?

Разумеется, причем это, как правило, непрофессиональные игроки рынка. Когда в докризисный период цены на недвижимость достигли нереальной отметки, многие инвесторы – в основном, это частные лица, планирующие полученное жилье выгодно перепродать – бросились в этот омут с головой. Непрофессионализм, помноженный на нестабильность ситуации, привел к закономерному результату: перегретый рынок в один момент рухнул, а инвесторы-неудачники остались ни с чем.

А ведь ваша компания предупреждала в 2007 году о возможном финансовом кризисе и его последствиях… И все-таки, какой процент людей получит свои квартиры от застройщиков? И получит ли?

Я думаю, получит большинство, вопрос в том – когда. Не более 10-15% объектов окажется без финансирования и соответственно без возможности довести стройку до логического завершения. Инвестирование строительства – вообще рискованная область, которую к тому же государство до сих пор почти не контролировало. «Магазин новостроек» позволяет решать множество проблем, но все равно со стороны государства необходимы решительные шаги.

Однако в мае к Федеральному Закону № 214 был внесен ряд поправок, которые для застройщиков значительно усложняют инвестиционную деятельность, но защищают самих инвесторов.

Да, эти поправки должны полностью вытеснить альтернативные схемы продажи недвижимости: реализацию квартир через векселя, страховые полисы, предварительные договоры и т.д. Долевое участие, обязывающее застройщика привлекать средства граждан только после получения всех разрешений и согласований, будет серьезной гарантией безопасности частного инвестора. Безусловно, себестоимость строительства вырастет и многие проекты окажутся нерентабельными. Возможно, такое ужесточение мер вызовет временный дефицит первичного жилья – некоторые застройщики будут вынуждены свернуть свой бизнес, но я надеюсь, что в итоге на рынке останутся только по-настоящему чистоплотные компании.

Что ж, вернемся к теме динамики цен на недвижимость. Как вы ее видите?

2.jpgЦены несколько выросли – в апреле-мае они на 2-2,5% выше, чем в предыдущие месяцы. Но я не думаю, что можно ожидать дальнейшего бурного роста. Названные цифры – это жилье, реализованное за счет отложенного спроса. То есть появившиеся покупатели – это люди, которые ждали, пока рынок недвижимости опустится на самое дно. Вот сейчас они увидели, что цены дальше падать не будут, и пора приобретать жилье. Причем жилье не инвестиционное, не для перепродажи, а для собственного потребления. Как я уже говорила, мы ожидаем 10-12% роста цен по итогам всего 2010 года.

Марина Викторовна, ситуация складывается странная. Новостроек крайне мало – вполовину меньше, чем в докризисный период, спрос растет, то есть в скором времени может наступить дефицит жилья. А это, в свою очередь, опять-таки приведет к росту цен на недвижимость.

Конечно, крупных инвесторов-застройщиков, которые могли бы несколько разбавить рынок и увеличить предложение, в ближайшее время ждать не приходится. А те новостройки, которые существовали, тоже ничем не помогут: многие так и остаются недостроем. Частные инвесторы, которые вложились в жилье такого рода, все же пытаются его реализовать: число обращений в нашу компанию с просьбами о продаже квартир в недостроенных домах путем переуступки прав растет в геометрической прогрессии.

А если все это однажды выстрелит? Первичное жилье, которое все же достроится, банки, которые получили недвижимость в счет невыплаченных ипотечных кредитов, и однажды выбросят ее на рынок… Существуют же прогнозы, что грядет вторая волна кризиса.

В случае наступления второй волны вариантов развития масса. Кто-то испугается и поспешит поскорее избавиться от недвижимости - даже в виде недостроя. Кто-то, зная, что все когда-то заканчивается, все-таки сначала приведет жилье в ликвидное состояние и только потом выведет на рынок.

В остальном ситуация по-прежнему нестабильная: спрос увеличивается, а те, кто имеет возможность, ждут  дальнейшего роста цен и своего звездного часа. Если события будут развиваться таким образом и дальше, вполне возможно, что в скором времени мы получим очередной мыльный пузырь раздутых цен с очевидным дальнейшим дефолтом.

Большое спасибо, что нашли время для встречи со мной. Желаю удачи в вашем нелегком деле.

Елена Жукова газета «PRO.ru»

Свежая статья об агентстве недвижимости "Триумф": Истрия одного триумфа.

 

Адрес агентства недвижимости «Триумф»: г. Люберцы, ул. Красная д.1 (11 этаж).
Сайт компании www.triumf.ru телефон горячей линии (495) 215-0-111.